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「中古マンション」を購入する場合、気をつけるべきポイントは
多数ありますよね。私も以前購入した折に色々と検討しましたが、
今回は「管理面」にフォーカスを絞って書いてみたいと思います。
中古マンションこそ、新築のそれ以上に、
管理面に充分注意しないといけないと思います。
管理が上手くいっているマンションは、建物や敷地内が清潔であり、
メンテナンスが行き届いている様子が、伺えるかと思います。
例えば幾つか挙げますと。
外壁にクラック（ひび割れ）が入っていたとしても、
それが丁寧に補修されているか、あるいは、ほったらかしにされているか等。
敷地内の決められた場所に、整然と自転車や自動車が駐輪・駐車されているか、
あるいは、駐車禁止スペースにも平然と駐車されているか等。
敷地内の植栽が適度に剪定されているか、
あるいは、雑草が生え放題になっていないか等。
管理員さんを見かけた場合、その服装や態度。
ところで、マンションは共同住宅ですから、
区分所有者が管理組合を結成し
管理規約や使用細則に基き
共用部分・共有部分の管理を行う事となります。
ちなみに戸室内（専有部分）においては、基本的に個人の管理と
なりますが、これもまた、管理規約や使用細則に規定される部分
が多々ありますので、自由奔放に使用する事は難しいかと思います。
極端な例になりますが、二つの部屋の壁をぶち抜いて一つの部屋に
改築する事は、殆どのマンションの場合、禁じられています。
分譲マンションを国の「州」みたいな存在にたとえるなら、
区分所有法が国家の憲法であり、管理規約とは州の憲法、
そして使用細則は民法などの法律と言えるかと思います。
私は、この管理規約や使用細則がしっかりと規定されており、
それを遵守すべく、管理組合が機能しているかが大変重要かと思います。
購入するにあたっては、事前に管理規約や使用細則をチェックされる事を
強くオススメします。
しかしながら、管理規約や使用細則は、往々にして難しい文言で表記されており、
そういった文章に慣れていない方には、少し読みにくいかもしれません。
しかし、大きな買い物をする訳ですので、時間をかけてでも理解すべき
ではないかと考えます。不動産業者さんやマンション管理士さんといった、
不動産関連を専門にされている人達にアドバイスを乞うのも良いかと思います。
区分所有法を始めとする諸法律は、年々少しずつ改正されています。
また、その時代の状況の変化、区分所有者たちのニーズの変化により、
規定すべきルールを変更する必要性もあります。そういった事柄に対して、
まったく対応がなされていない管理規約や使用細則をもとに
運営がなされている管理組合〜マンション〜ならば、
充分注意された方が良いかと思います。
最後になりましたが、中古マンションの管理にとって、
将来に向けての「修繕計画」が明確に立てられているかは重要です。
年々の老朽劣化は免れないため、建物や諸設備を安全に保ち、
長年、安心して快適に暮らす為には、
計画的な修繕・リニューアルが必要なのではないでしょうか。
また、修繕・リニューアルを充分に実施していくためには、
多額の資金が必要となります。
修繕積立金のプール額は、重要なポイントです。
加えて言うと、充分な日常管理を行うためには、それなりの管理費用
がかかります。従いまして、管理組合の収支決算書を購入前にチェッ
クしておくべきかと思います。
補足しますと、毎月支払う、戸室に係る管理費や修繕積立金の
金額もチェックポイントです。
築年数が古いマンションほど要注意かと思います。
以上、中古マンションの購入につき、管理面の観点より、
管理規約、使用細則、長期修繕計画書、収支決算書、
管理費等の金額などを事前にチェック・検討する重要性について
私が考えるところを簡潔に書かせて頂きました。
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